De aanloop naar Waldorp Four

in Den Haag

De eerste mijlpalen van Waldorp Four zijn gevierd: de handtekeningen onder de aanneemovereenkomsten zijn gezet én de start bouw is gevierd. Anders dan bij andere projecten voelt deze start als een extra bijzonder moment voor Niels Doodeman en Tijmen Schrauwers. De aanloop naar dit moment is langer geweest dan anders.

Een strookje grond naast Hollands Spoor

Niels en Tijmen blikken terug naar hoe het project in 2017 op het bureau terecht is gekomen. Niels vertelt: “Een ontwikkelaar had deze strook grond naast het spoor in Den Haag gekocht om er 756 woningen op te bouwen, traditioneel van beton.. Het ontwerp zag er toen eigenlijk al hetzelfde uit. Om continuïteit in werken te hebben leek ons dit, ondanks de afstand vanuit Hoorn, een passend en groot werk. Én onze uitvoerders hadden zin om dit te maken, dat is een belangrijke factor.”

Modulaire mogelijkheden

Ondertussen raakte Heddes in gesprek met vastgoedontwikkelaar waarmee zij partnership voor modulaire projecten uitwerkten. Niels: “Ze bezochten ons 16 bouwlagen-hoge project Laan van Spartaan en vonden het een fantastisch voorbeeld. Ze spraken de wens uit om in 5 jaar tijd 6.000 studentenwoningen te ontwikkelen, bouwen én in beheer te nemen. Als wij elkaar daarin zouden vinden, betekende dit een enorme boost voor de fabriek van Ursem Modulaire Bouwsystemen. Terwijl wij daar druk mee waren, kochten zij het project Waldorp om dat gewenste volume woningen te kunnen halen.”

Tijmen: “Men herontwikkelde het plan naar het huidige volume en tekende 1171 woningen op de plek waar eerder 760 woningen konden staan. Het is een krap en lastig stuk grond, maar in het plan is de onderbouw, de plint, smaller dan de bovenbouw. De onderbouw wordt op een traditionele manier gebouwd en daar bovenop komen de modules. Door de complexiteit van het project, bijvoorbeeld ook de betonnen plint naast het spoor, bleek het project wederom lastig haalbaar.”

De verdubbeling van het aantal woningen in het plan zorgde voor een nieuwe omgevingsvergunning. Tijmen: “Die aanvraag moest voor de jaarwisseling in december 2021 worden ingediend in verband met het nieuwe bouwbesluit. Die vergunning werd ook verleend, maar pas na meer dan 1,5 jaar.”

Niels: “In het eerste kwartaal van 2022 was er overeenstemming, echter besloot de vastgoedontwikkelaar afscheid te nemen van deze locatie omdat men niet nog 3 jaar een project in aanbouw in portefeuille wilde hebben. Wij zijn betrokken geraakt bij het verkoopproces omdat we als geen ander weten hoe dit project gebouwd moet worden.”

Een rolkoffer vol papierwerk

Sustay kocht het plan en kwam wederom uit bij Heddes als bouwpartner. Ook toen moest er een aanneemovereenkomst tot stand komen. Tijmen: “Om echt tastbaar te maken hoeveel inhoudelijk uitgewerkte stukken Waldorp omvat, hebben we alle stukken uitgeprint. Dus niet op een stickje, maar fysiek alles op papier in mappen meegenomen naar het Hilton Hotel op Schiphol waar we elkaar ontmoetten. Dat werd wel gewaardeerd.”

Arcade en Duwo waren als ‘prefered buyers’ vanaf het eerste moment aan boord. Niels: “Dit zijn ook logische kopers én prima partijen op het gebied van corporaties en studentenhuisvesting. De helft van het project moest nog verkocht worden en daar heeft Sustay veel ondernemerschap in gestopt. Ook hebben ze de subsidie gewaarborgd en een Nederlands pensioenfonds gevonden die zich aan dit project wilde verbinden: Greystar in samenwerking met pensioenfonds ABP. Nu alle puntjes op de i staan kunnen we eind 2024 officieel starten met de bouw van Waldorp.”

Ondanks dat project Waldorp al jaren door de gangen van Heddes zoemt, is het nooit een grote teleurstelling geweest als het weer niet doorging. Niels: “Waldorp was nooit een uitgangspunt in onze businessplannen, we hebben ons er nooit afhankelijk van gesteld. Het zou altijd ‘extra’ zijn. Wat niet wegneemt dat het projectteam er bizar veel uren in heeft gestopt en we echt wel enorm blij zijn dat het er nu eindelijk komt.”

Een van de hoogste en grootste woningbouwprojecten van Nederland in één gebouw én modulair

Niels: “Wat dit project zo bijzonder maakt is dat het ’t imago van modulair bouwen een boost geeft. Dat imago hangt helaas aan gestandaardiseerd, eenvoud, containers.  Echter, dit laat zien dat het een vergaande vorm van prefabriceren is. Bij projecten van deze omvang is het cruciaal om de arbeid in controle te hebben en juist in arbeid is grootse schaarste. Er zijn simpelweg te kort vakmensen. Dus mijn hypothese is dat de hoeveelheid werk (vaklieden) invloed heeft op resultaat (kosten). Prefab werken maakt de bouw betaalbaarder. Dit kun je dan ook wel prefabricering van de bouwplaats noemen. Als we Waldorp niet met modules zouden maken hadden we een prefab manier gevonden. Met het product van Ursem komt ook onze complete engineering en kennis. We bouwen en verkopen zo de hele auto, niet alleen het motorblok.”

Tijmen: “Deze manier van bouwen is ook uniek omdat je de afbouw op locatie niet hebt. De module komt bijna kant en klaar aan, dus ook vanbinnen.”

Niels: “Eigenlijk wil je dan de voordeuren dichthouden en alleen nog op je sokken naar binnen. Maar de modules moeten nog worden gekoppeld. Er moeten nog dingen in het werk gebeuren maar we zorgen ervoor dat de kisten met afmontage materiaal al klaar staan in de module zodat er slechts een paar mensen nodig zijn om te koppelen, de vloeren aan te gieten of een rondje te lopen met een potje verf of kitspuit.”


Tijmen: “Doordat we hier zo hoog bouwen is er te weinig liftcapaciteit om tijdens de bouw continu mensen op de juiste verdieping te krijgen. Ook hierin is efficiënt werken dus cruciaal. Maar ook belangrijk is het duurzaamheidsaspect. In feite bouwen we hier een kolomconstructie met houten wanden. Dit is de helft van het gewicht in vergelijking met een betonnen gebouw. Dat scheelt enorm in de fundering, palen én dus reductie van CO2 en stikstof uitstoot.”

Continuïteit

De continuïteit van Ursem is met het rondkomen van Waldorp zeker gewaarborgd. Vanaf begin 2026 zullen daar een jaar lang, iedere dag 6 modules de fabriek uitrollen. Maar ook voor Heddes is het project een mooie toevoeging aan het portfolio. Niels: “De vasthoudendheid die we hebben getoond in het hele traject laat zien dat we geen ‘ja, maar’ bedrijf zijn. We opereren in de Champions League, maar wel op de Heddes manier. Wij kunnen projecten van deze omvang aan op de manier waarop we bekend willen staan: deskundig, betrouwbaar en staan voor wat je belooft.

Tijmen: “We zijn nooit op zoek geweest naar de meest complexe werken, maar wel naar projecten waarbij de seriematigheid hoger is. Dit project is heel veel, heel groot en heel lang, maar uiteindelijk zit er een hoge mate van standaardisatie in.”

Niels: “Dat kun je vergelijken met onze organisatie. Steeds dezelfde teams blijven de werken doen. Dat maakt ons geen Nederlands elftal, maar wel een elftal wat continu speelt én op elkaar is ingespeeld.

 

Op vrijdag 22 november is de aanneemovereenkomst door alle betrokken partijen ondertekend.
Op vrijdag 20 december is de start bouw gevierd.